“幾年前，資本市場追逐的還是住宅市場，這兩年發現資本市場對非住宅市場的投資，包括工廠、停車場投資成為了熱點。”

停車難已是大中城市的民生“痛點”之一。一項調查顯示，60%的消費者認為在核心的市區停車非常困難，多數人發現至少要找5分鐘以上才能找到一個停車位置。

在房地產逐漸退熱后，原來作為房地產“配料”的停車資產卻在中國人的消費升級過程中變得更有投資價值。

中國汽車保有量全球第二但停車是痛點

“我們看北京、上海，如果和美國紐約、英國倫敦比，會發現停車位遠遠不夠。根據國際領先的經驗來看，每一輛車應該配比一個固定車位和0.3個公共車位。與之相比，我國停車位遠遠不能滿足需求。”

對于停車難，北京停車行業協會理事長柳昌江有著更詳盡的數據。

柳昌江說，截至2017年6月底，中國汽車保有量達到2.05億輛，居世界第二，僅次于美國。全國有49個城市汽車保有量超過100萬輛。“按照城市規劃，平均每輛機動車應配備1.1～1.3個車位，而我們實際配備是0.5。由此可見，停車位的供需矛盾非常突出。”柳昌江說。

但另一方面，中國的汽車保有量還在繼續增長，一二線城市的停車費價格還是不斷攀升，這都使得停車市場變得更有吸引力，而政策推手、技術進步和資本助力也使停車市場的“玩法”越來越多樣。

互聯網顛覆讓停車資產走出洼地

11年前，當閆亮第一次決心進入這個市場時，他帶領團隊創立的停車運營公司——陽光海天停車產業集團(下稱“陽光海天“)還僅把停車場專業管理解決方案作為切入點。到了2011年，也只是根據客戶需求的變化增加了停車場咨詢、規劃、設計到施工的一站式解決方案。就在這樣的摸索中走進了2015年，發現整個市場的變化突然加速。

為解決“停車難”的問題，2015年8月，國家七部委共同印發了《關于加強城市停車設施建設的指導意見》，明確了停車產業化、充分調動社會資本積極性、加快推進停車設施建設的政策導向。

正是在這樣的政策背景下，“國際資本對于中國的停車資產價值逐漸開始認知，所以我們轉型做停車資產管理。”陽光海天董事長閆亮說。

以往停車資產開發的更大難題是分散化，而分散化直接導致了資產管理成本過高，從而只能維持低質運轉。但也就是在2015年前后，中國互聯網技術逐漸滲透到了停車領域，切入了這個更大難題。

物理分散的停車位通過互聯網的聚合效應整合到虛擬平臺，通過信息的透明化和實時共享，用一個APP就解決了用戶難找停車位的痛點，也帶來了直接的用戶流量。移動支付技術、車牌自動識別技術簡化了停車的流程，用扁平化促進了停車管理的智能化，在顛覆中提升了整個停車經營的效率和效益。更后通過信息交互和資源整合，利用互聯網的功能化使得停車從一個單一生活場景切入到出行需求的全流程中去，讓同一個停車APP又成為滲透其他領域的工具。

這樣模式下的“互聯網+”所帶來的效益提升十分顯著。

“生態化”加速停車資產證券化

有了生態，才有了更大的投資價值。

“停車資產的價值空間，我們過去一直很不重視。”易小迪說。房子當年賣100萬元車庫賣10萬元，現在房子漲到1000萬元車庫賣20萬元，但20萬元還沒有人要。“我們有幾萬個車庫在手上，(需思考)如何發現它的價值。”易小迪說。

但從另一個角度來看，易小迪認為，車庫價格和租金價格的漲幅遠低于住宅市場的漲幅，“這就是一個很大的洼地”。

停車企業同開發商的合作絕對是雙贏，能解決它們的尾盤。“停車的收益沒有做開發這么高，這是事實。必須要長期發展，是中長線投資。”

未來停車生態還可以怎樣開發，取決于如何將停車場的四個要素結合時間、空間和周轉率等因素進行新的場景配置。

第一個場景是倉儲。假設有100萬個車位，對應4000萬平方米的空間，閆亮說，按照現在經驗，有5%的面積可以拿出來做倉儲服務，每年帶來的倉儲收入可以有將近30億元。

第二個場景是后汽車服務的價值，通過停車場與洗車、美容、保養、維修、保險相連接，未來在停車場可以產生和后汽車服務相結合的巨大入場價值。

第三個場景是充電場景，因為未來充電過程的絕大部分都需要在停車場內完成。

第四個場景是停車場的廣告價值，以及對用戶從哪里來、到哪里去、有什么消費需求等大數據的精準開發。

華平投資合伙人、亞洲地產業務負責人周知表示，正是需求的存在，令中國停車行業發展潛力巨大。他預計，未來5年中國停車管理市場將以每年18%左右的速度增長。

周知認為，過去的很長時間，中國停車位的資產運營受限于政策等因素，成為中國地產行業為數不多的資產價值未出現明顯上漲的細分行業。因此，在停車需求不斷增長的背景下，通過提高對停車位的有效利用和管理，將大幅提升資產的運營效益，從而推升其資產價值。

即便不斷有新的投資進入，中國的停車市場容量仍然相當龐大。

中國和全球其他停車市場比，現有的管理集中度非常低。“現在中國前十大停車管理公司的市場占有率，只有大概10%，我們認為這個市場還會進一步整合。”